Dalla seconda metà degli anni ’60, su un’area di 18 mila metri quadrati, sorge il complesso Tolstoj, che si compone di sei edifici uguali, con finitura di facciata alternata tra klinker ed intonaco. I singoli fabbricati sono costituiti da dieci piani fuori terra e un interrato con giardino comune.

260 appartamenti, 129 box auto, 59 posti auto esterni, 5 passi carrai e 6 accessi pedonali. Così si compone il lotto, di forma rettangolare, che si sviluppa parallelamente a via Tolstoj a partire dall’incrocio con via Lorenteggio.

Avvicinandosi ai 60 anni di vita, il complesso immobiliare esprime oggi un progressivo calo prestazionale delle componenti impiantistiche primarie. I cicli di manutenzioni ordinaria, pur attuati costantemente e con regolarità, non riescono più a garantire le prestazioni progettualmente stabilite in origine, né a rispondere alle sempre maggiori necessità degli affittuari.

Si è reso quindi necessario avviare un programma di manutenzione straordinaria per riportare il fabbricato a una condizione che garantisca il buon funzionamento delle sue componenti fondamentali e per permettere agli inquilini di mantenere il comfort abitativo.

La manutenzione non è più prorogabile e Reale Immobili ha deciso che nel 2021 sarà necessario l’intervento su tutti gli edifici, soprattutto nelle parti comuni dei fabbricati e per quanto riguarda la riqualificazione degli impianti.

Nonostante le regolari e puntuali manutenzioni, l’invecchiamento dello stabile richiede un progetto di complessiva manutenzione straordinaria.

Il grafico schematizza il progressivo calo prestazionale di un fabbricato qualsiasi, sottoposto a manutenzioni ordinarie e a interventi puntuali nel corso della sua vita. Dal grafico si evince come le manutenzioni ordinarie, con l’avanzare del tempo, non riusciranno a garantire la soglia minima di «accettabilità» progettualmente stabilita, né le richieste via via crescenti dell’utilizzatore.

L’unico modo per tornare a soddisfare i bisogni dell’utenza è appunto una manutenzione straordinaria complessiva che permetta di mantenere la piena funzionalità del complesso e a inserirne di nuove, come ad esempio, nel caso di Via Tolstoj, la climatizzazione estiva condominiale.

La realizzazione degli interventi necessari per mantenere il confort abitativo del complesso risponde anche alle richieste più volte avanzate dagli stessi inquilini in questi ultimi anni. A fronte degli interventi previsti dal progetto di riqualificazione e in continuità con quanto praticato sino ad oggi, da gennaio 2022 a tutti gli inquilini con i contratti di locazione giunti al loro naturale termine, Reale Immobili proporrà il rinnovo degli stessi. Per la determinazione del nuovo canone di locazione si terrà conto delle condizioni che il mercato esprimerà al momento di ogni scadenza, come prevede la normativa in vigore in base all’art. 2, comma 1 della legge 431/98.

Reale Immobili contatterà gli inquilini 6 mesi prima della scadenza contrattuale, al fine di informarli tempestivamente e proporre loro il rinnovo alle nuove condizioni economiche, illustrando inoltre gli interventi manutentivi cui sarà soggetta l’unità immobiliare che occupano.

Gli aspetti economici saranno definiti nei prossimi mesi direttamente con ciascuno degli inquilini interessati. Non sono previsti contratti di locazione a canone convenzionato.

In linea con i principi di sviluppo sostenibile caratteristici di Reale Group, Reale Immobili non farà mancare disponibilità e sensibilità nell’interesse dell’intera collettività.

Nel gennaio 2020 ha inizio il progetto di valorizzazione del complesso immobiliare Tolstoj, che si avvia con una prima fase di analisi degli edifici, delle loro condizioni tecniche, delle posizioni contrattuali e con alcune ipotesi di strategie di valorizzazione.

Al fine di realizzare i lavori di riqualificazione del complesso immobiliare, Reale Immobili informa gli inquilini a fine maggio che i contratti di locazione non sarebbero stati rinnovati a naturale scadenza. Gli inquilini di Tolstoj, spinti da legittime preoccupazioni, si sono costituiti in un comitato interessando organi di stampa, social, media e anche le istituzioni Comunali e il Consiglio di Zona il quale ha richiesto un incontro con i vertici di Reale Group.