Informazioni sul progetto
Complesso Tolstoj, Milano
Per l’individuazione del progetto di manutenzione straordinaria del complesso Tolstoj, Reale Immobili ha valutato, nel periodo tra dicembre 2020 e febbraio 2021, più di 20 studi di fattibilità differenti redatti da primarie Società di Progettazione, arrivando a definire il soggetto al quale è stata affidata la progettazione dell’intervento: SCE Project.
Il progetto vincente, che ha l’obiettivo principale di migliorare la qualità dell’abitare di oltre 200 famiglie, è stato studiato per essere realizzato a stabili occupati, per interferire il meno possibile con le unità abitative occupate e prevede il completo rinnovamento impiantistico ed architettonico del complesso, con interventi sia nelle parti comuni (facciate, sbarchi ascensore, pianerottoli, scale, autorimesse pertinenziali, ecc.), sia nei singoli appartamenti.
Il cantiere sarà avviato nel corso del 2021. Per limitare al massimo il disagio agli inquilini si inizierà con le lavorazioni all’interno delle unità immobiliari sfitte, per poi procedere con le parti comuni del complesso indicativamente a partire dal prossimo dicembre. Gli interventi nelle parti comuni saranno preventivamente segnalati per garantire la totale sicurezza delle persone.
Tolstoj: Obiettivo classe energetica A
Nel settore delle costruzioni l’approccio alla sostenibilità ambientale interessa tutto il processo, dalla progettazione alla realizzazione, dalla scelta dei materiali, alle tecniche costruttive, fino alle decisioni relative all’efficienza energetica.
Il passaggio ad una edilizia sostenibile migliora la qualità della vita dei cittadini, diminuisce il consumo di energia, incrementa il valore del costruito, riduce le emissioni di sostanze inquinanti, con un impatto positivo sul territorio e sulla salute dell’uomo.
Per il complesso immobiliare Tolstoj, Reale Immobili ha attivato un progetto di riqualificazione edilizia volto all’efficientamento energetico degli stabili esistenti, con l’obiettivo di raggiungere la classe energetica A tramite lavori mirati.
I lavori previsti
Le lavorazioni previste dal progetto di manutenzione straordinaria sono:
- rifacimento delle facciate, con la realizzazione di un sistema di isolamento termico a cappotto costituito da pannelli isolanti applicati alla facciata e rifiniti in intonaco. Il cappotto termico è un sistema che permette un notevole risparmio energetico, mantenendo alte temperature interne durante l’inverno e impedendo al calore dei raggi esterni di penetrare negli ambienti in estate;
- sostituzione localizzata dei serramenti per garantire un maggiore potere isolante e ridurre al massimo le dispersioni di calore;
- riqualificazione degli impianti condominiali di riscaldamento con installazione di nuove pompe di calore e la predisposizione dei servizi di raffrescamento ed acqua calda sanitaria centralizzati, realizzati mediante il rifacimento completo delle reti di distribuzione impiantistica.
- realizzazione della nuova rete di distribuzione dell’impianto di riscaldamento in facciata mediante collegamento diretto dei caloriferi già presenti all’interno delle singole unità immobiliari, limitando così al massimo le opere interferenziali;
- realizzazione dei nuovi impianti di distribuzione dell’acqua calda sanitaria e del raffrescamento centralizzati: predisposizione delle nuove tubazioni nelle parti comuni del complesso, in prossimità degli ingressi delle unità immobiliari.
- riqualificazione generale delle parti comuni: saranno rinnovati gli sbarchi ascensore, le scale e gli ingressi agli edifici;
- riqualificazione delle autorimesse;
- interventi all’interno delle unità immobiliari: saranno conseguenti alle opere che riguardano le parti comuni del fabbricato, quali la realizzazione delle nuove facciate compresi i balconi ed il collegamento dei radiatori al nuovo impianto di riscaldamento.
Informazioni importanti
Per alcune di queste attività, sarà richiesta la rimozione da parte degli inquilini degli elementi che possono interferire con i lavori in facciata. Come indicato nel contratto di locazione, nel caso in cui il Locatore (Reale Immobili) debba effettuare manutenzioni e opere nelle parti comuni dello stabile, il Conduttore (l’inquilino) si impegna, su richiesta di Reale Immobili, a rimuovere a sua cura e spese, per tutta la durata delle attività, eventuali manufatti e impianti dallo stesso installati (a titolo esemplificativo e non esaustivo, tende e condizionatori). Il riposizionamento di tali prodotti sarà disciplinato dal nuovo Regolamento del Complesso che verrà trasmesso a tutti gli inquilini prima del completamento dei lavori.
A partire da dicembre 2021, fino ad aprile 2022, verranno organizzati dei sopralluoghi preliminari in ciascun appartamento, concordati preventivamente con gli inquilini, propedeutici a raccogliere tutte le informazioni necessarie alla pianificazione dei lavori descritti nei paragrafi successivi e finalizzati a verificare lo stato di fatto dei luoghi per garantire il corretto ripristino dello aree oggetto di intervento. A tali sopralluoghi, oltre all’impresa, sarà presente anche un rappresentante della Proprietà, che potrà fornire tutti i chiarimenti che saranno ritenuti necessari. Reale Immobili presterà la massima attenzione per limitare il disagio dovuto ai rumori e alle polveri conseguenti ad eventuali ponteggi, gestirà al meglio la presenza del personale incaricato ad eseguire le opere e sarà a disposizione per chiarimenti e informazioni.
Isolamento a cappotto in facciata
L’isolamento a cappotto in facciata è un sistema costituito da pannelli isolanti applicati alla facciata e rifiniti ad intonaco. Il cappotto termico permette un notevole risparmio energetico, poiché mantiene alte le temperature interne durante l’inverno e impedisce al calore dei raggi esterni di penetrare negli ambienti in estate. La posa dell’isolamento permetterà quindi un notevole risparmio energetico, grazie al quale sarà possibile avere una consistente riduzione delle spese di riscaldamento e un netto miglioramento della vivibilità degli spazi interni.
Il cappotto sarà installato al di sopra delle finiture esistenti, consentendo di velocizzare le lavorazioni e contenere quanto più possibile il tempo di permanenza dei ponteggi intorno ai fabbricati. Fondamentale sarà la collaborazione di tutti gli inquilini per velocizzare il più possibile i lavori, soprattutto nelle parti di facciata accessibili tramite i balconi.
Per eseguire tali lavori sulla facciata non sarà necessario l’ingresso degli operai all’interno degli appartamenti ma, dietro congruo preavviso, sarà richiesto l’accesso ai balconi privati. Per posare l’isolamento a cappotto sarà richiesto agli inquilini di liberare i propri balconi dai beni privati quali ad esempio armadietti, stendibiancheria, bidoni dell’immondizia o simili. In particolare, dovranno essere rimosse, a cura e spese dell’inquilino, le unità esterne dei sistemi di climatizzazione privati.
Per tale attività la Proprietà si rende disponibile a fornire, agli inquilini che ne facessero richiesta, il contatto di un'impresa di fiducia.
La liberazione dei balconi verrà richiesta con un preavviso di almeno 30 gg. Nell'ambito del rinnovo architettonico della facciata anche i balconi stessi saranno oggetto di lavori di ammodernamento. In particolare verranno sostituiti tutti i parapetti, rifatti i pavimenti, posati i controsoffitti necessari al passaggio degli impianti e sostituiti gli sportelli dei contatori del gas. Nel caso di appartamenti di piccole dimensioni, sprovvisti di balconi, questi ultimi sono posizionati all’interno delle unità. Tutti gli sportelli in legno verranno rimossi, limitando al massimo le opere murarie e sostituiti con altri in metallo, di colore bianco e a tenuta stagna. Al termine dei lavori verranno eseguiti gli eventuali ripristini delle finiture e pulite le aree di intervento. Tali lavorazioni, con l'aiuto dell'impresa appaltatrice, verranno svolte cercando di minimizzare quanto più possibile i tempi di intervento.
Al termine delle opere, le unità esterne di climatizzazione potranno essere nuovamente installate sui balconi, posizionate a terra, con l’unica eccezione dei balconi loggiati degli appartamenti “tipo 5”, troppo piccoli per consentire il posizionamento a terra, e per i quali verrà realizzata, a cura e spese della Proprietà, una predisposizione a parete realizzata sotto il cappotto.
L'installazione e la relativa autorizzazione sarà disciplinata dal nuovo Regolamento del Complesso.
Sostituzione caloriferi
Nell’ambito del progetto è previsto anche il rifacimento completo dell’impianto di riscaldamento, che prevede la sostituzione di tutti i caloriferi esistenti con nuovi elementi che saranno opportunamente dimensionati in base all’effettivo fabbisogno energetico. Questa attività implica interventi all’interno di tutte le unità immobiliari. Le lavorazioni inizieranno il 15 aprile 2022, giorno in cui è previsto lo spegnimento del sistema di riscaldamento, e termineranno entro il primo ottobre 2022. La calendarizzazione dei lavori sarà definita entro marzo 2022 e gli inquilini saranno informati in merito alle date di accesso al loro appartamento con almeno 30 gg solari di anticipo per concordare le date di intervento.
Di seguito sono schematizzate le fasi principali dell’intervento, per le quali si ipotizza che saranno necessari da 2 a 5 giorni lavorativi, anche non consecutivi, in base al numero di caloriferi dell'appartamento.
- Rimozione delle tubazioni esistenti e del calorifero e dei relativi sostegni a muro con ripristino della muratura;
- Esecuzione dei fori sulla muratura, dall’interno verso l’esterno, per il passaggio delle tubazioni;
- Installazione dei sostegni per il nuovo calorifero e tinteggiatura della muratura sottofinestra;
- Posa delle nuove tubazioni in facciata e collegamento del nuovo calorifero;
- Prova di tenuta dell'impianto nell'appartamento.
Per tali operazioni sarà necessario che l’inquilino liberi le aree antistanti le finestre dai propri beni personali. L’impresa provvederà a svolgere i lavori, previa protezione delle superfici, il più rapidamente possibile e si occuperà della pulizia finale delle aree oggetto di intervento. Una volta completata ciascuna torre il sistema verrà collaudato eseguendo dei controlli per testare il corretto funzionamento del nuovo impianto.
Nuovo Impianto elettrico
Nell’ambito dei lavori impiantistici è previsto il totale rifacimento degli impianti elettrici condominiali. Gli impianti elettrici interni degli appartamenti abitati non saranno interessati da lavori, tuttavia verranno sostituite le colonne di collegamento ai contatori posizionati al piano terra. Un elettricista eseguirà un sopralluogo all’interno degli appartamenti solo ed esclusivamente per verificare le caratteristiche dell’impianto.
Successivamente, con un preavviso di almeno 30 gg, sarà staccata temporaneamente la corrente negli appartamenti per poter fare il collegamento con il nuovo impianto. L’operazione durerà non più di mezza giornata. Come sempre sarà onere dell’impresa occuparsi della pulizia delle aree al termine del lavoro. Verrà inoltre installato un nuovo termostato con cui si potrà controllare il riscaldamento, il quale verrà collocato in tutti gli appartamenti vicino al quadro elettrico.
Sostituzione localizzata dei serramenti
A partire da marzo 2022 inizieranno i lavori necessari per la sostituzione dei serramenti esterni, al fine di garantire un maggiore potere isolante e ridurre al massimo le dispersioni di calore. I lavori verranno eseguiti sia dal ponteggio esterno alle facciate, sia dall’interno degli appartamenti. Le opere murarie saranno ridotte al minimo in quanto i nuovi serramenti verranno installati utilizzando i telai fissi esistenti. Di seguito si riportano le fasi principali dell’intervento per le quali si ipotizza che saranno necessari da uno a tre giorni lavorativi in base al numero di finestre dell’appartamento.
- Smontaggio con taglio del serramento
- Posizionamento del nuovo serramento
- Posizionamento nuova tapparella e isolamento cassonetto
- Opere di finitura
Sarà necessario che l'inquilino liberi le aree oggetto di intervento da eventuali manufatti quali, zanzariere, inferriate, sbarre metalliche e similari da egli stesso precedentemente posizionati. La rimozione e l'eventuale nuova installazione degli stessi, come previsto da contratto di locazione, sarà a cura e spese di ciascun inquilino e disciplinata dal nuovo Regolamento del Complesso.
L'impresa provvederà a svolgere i lavori il più rapidamente possibile e si occuperà della pulizia finale di tutte le aree oggetto di intervento.
La calendarizzazione dei lavori all'interno delle unità immobiliari verrà definita entro marzo 2022 e gli inquilini verranno informati con un preavviso di almeno 30 gg solari per concordare le date di intervento.
Veneziane e tende esterne
Su alcuni balconi sono al momento installate delle tende e veneziane impacchettabili di diversi colori. In vista del progetto complessivo di riqualificazione si rende necessario uniformare i colori di tutti gli elementi presenti in facciata. Per questa ragione Reale Immobili richiede la rimozione di tutte le tende e veneziane esistenti e successivamente indicherà un modello ed un colore univoco di arredo che svolga analoghe funzioni, per gli inquilini che desidereranno installarlo a proprie spese. Le caratteristiche dei prodotti e l'autorizzazione all'installazione sarà disciplinata dal nuovo Regolamento del Complesso che indicherà le specifiche modalità tecniche di intervento.
Attività in cantine e box
Anche le cantine e i box saranno oggetto di intervento in quanto verranno rinnovati gli impianti elettrici e sostituiti i dispositivi di illuminazione. Nei box verranno inoltre rimossi i vecchi radiatori non più utilizzati e le pareti verranno completamente ritinteggiate. Per la creazione del nuovo impianto di riscaldamento condominiale è necessario intervenire in alcune cantine che dovranno ospitare nuove componenti impiantistiche e pertanto non potranno più essere utilizzate dagli inquilini. Gli inquilini titolari di queste cantine verranno preventivamente avvertiti dalla Proprietà che si assumerà l'onere di assegnare loro una nuova cantina e di traslocare i beni degli occupanti da quella vecchia a quella nuova.
Le foto rappresentano le ipotesi progettuali e sono da intendersi indicative
Orario lavori
Per contenere al massimo il disagio agli inquilini, sarà prestata particolare attenzione al rispetto degli orari di intervento.
Mobilità sostenibile:
Postazioni ricariche auto e biciclette elettriche
La mobilità sostenibile identifica un sistema ideale dei trasporti grazie al quale è possibile ridurre l’impatto sull’ambiente e rendere gli spostamenti più efficienti, veloci e intelligenti. Auto e moto elettriche, biciclette e monopattini e autobus sostenibili hanno segnato una vera e propria svolta nel mondo della mobilità soprattutto urbana.
Il tema è quanto mai attuale e Reale Immobili ha pensato di contribuire ai nuovi bisogni dei propri inquilini prevedendo l’installazione di punti di ricarica elettrica per le auto e le bicilette negli spazi comuni del complesso immobiliare Tolstoj.
Per le auto elettriche potranno essere disponibili a seconda delle possibilità tecniche offerte dal gestore dell’energia da 3 a 6 postazioni di ricarica nelle aree attualmente destinate a parcheggio ed autorimesse.
Per monopattini e biciclette elettriche saranno previsti locali adeguatamente attrezzati con prese di ricarica e rastrelliere coperte posizionate in nuovi locali dedicati adiacenti alle attuali portinerie e serviti dal sistema di videosorveglianza già esistente.
La presenza di infrastrutture di ricarica energetica nel complesso immobiliare Tolstoj potrà agevolare gli inquilini che possiedono mezzi elettrici perché consentirà loro di caricarli "a casa", senza allontanarsi. I condomini sono infatti il luogo migliore per il supporto alla mobilità verde.
Il costo della ricarica energetica sarà attribuito esclusivamente al singolo inquilino che ne farà uso.
Verde condominiale:
Sistemazione e arredo del giardino
Promuovere la sostenibilità significa considerare non solo gli aspetti energetici e ambientali, ma anche la dimensione sociale e relazionale dell’abitare all’interno di una collettività. In Italia, oggi, è ancora poco considerata l’importanza del verde di pertinenza dei condomìni. Un capitale naturale che, se riqualificato e incentivato, può contribuire ad una maggiore vivibilità delle città.
In quest’ottica per Reale Immobili diventa prioritario valorizzare e riqualificare anche l’area verde condominiale, al fine di creare uno spazio comune di qualità più confortevole in grado di contribuire al benessere e al relax degli inquilini.
A tal fine saranno installate nuove attrezzature tese a migliorare la fruizione degli spazi esistenti come nuove sedute, sistemazione delle aiuole, nuove pavimentazioni e l’illuminazione dei luoghi di passaggio.
Logistica e cantiere
È previsto per ciascun passo carraio l’accesso di un mezzo destinato al trasporto macerie che, una volta entrato nel complesso, si posizionerà in modo tale da non impedire il transito delle auto degli inquilini. Il mezzo non sosterà all’interno delle parti comuni, ma si occuperà di collocare il cassone di raccolta macerie negli spazi individuati e di ritirarlo ogni qualvolta sarà necessario svuotarlo.
Di seguito planimetria con punti di accesso dei mezzi e posizionamento dei cassoni di raccolta macerie.
Perimetrazione aree di cantiere
Per l’esecuzione dei lavori alcune aree esterne del complesso saranno utilizzate per la sosta dei mezzi di cantiere, la movimentazione e lo stoccaggio di materiale edile, nonché per il posizionamento delle gru e dei mezzi necessari allo svolgimento dei lavori.
In particolare, per ridurre al massimo i disagi e le interferenze con la vita del quartiere, si renderà necessario riservare al cantiere alcuni posti auto, recintando delle porzioni di parcheggi esterni presenti ai civici 74 e 64 (evidenziati in viola nella planimetria sotto riportata). Gli inquilini interessati saranno preventivamente contattati da Reale Immobili che, per compensare il disagio recato, proporrà in alternativa dei box auto coperti, fino al termine del cantiere previsto nel 2023.
Qualora nei prossimi mesi si rendesse necessario liberare ulteriori posti auto, i conduttori di tali spazi saranno tempestivamente contattati.
Sicurezza delle vie di accesso
Per proteggere gli accessi pedonali alle torri e tutelare la sicurezza degli inquilini, a seguito dell’installazione delle tre gru di cantiere, saranno realizzati dei camminamenti protetti con elementi prefabbricati modulari che permetteranno di raggiungere in totale sicurezza gli ingressi di ciascun edificio.
In modo analogo verranno protette tutte le aree ritenute sensibili, come ad esempio l’area verde esterna dell’asilo del civico 72, che sarà ricollocata temporaneamente in altra sede proteggendone l’accesso con un apposito camminamento protetto, dando massima priorità alla sicurezza dei bambini.
Precisiamo che le planimetrie sopra riportate sono puramente indicative e potrebbero subire variazioni dovute allo sviluppo del progetto e al suo appalto. Tuttavia, qualunque successiva modifica non potrà violare i principi di tutela dell’inquilinato e di garanzia della sua sicurezza sopra esposti.
Inoltre, nelle aree di cantiere l’impianto di illuminazione esistente sarà implementato con illuminazione artificiale di sicurezza.